Investor verrät, wie er aus 20.000 Euro Hunderte Immobilien machte

2000 Euro im Monat ließ er in Düsseldorfer Hotelzimmern – Geld, das verschwand, während in Bielefeld die Miete weiterlief. Er suchte nach einer kleinen Wohnung, einem Ort, an dem er ankommen konnte. Doch egal, wie viele Anzeigen er las, wie viele Türen er öffnete – nichts passte.

Die Wohnung, die er gerade gekauft hatte, war nun nutzlos für ihn – also stellte er sie auf Immoscout zur möblierten Vermietung ein. Anfangs orientierte er sich am Kredit: Die Rate lag bei 700 Euro. Er erhielt Hunderte Anfragen. Daher machte er neue Fotos, änderte die Beschreibung und verdoppelte den Mietpreis. Dennoch meldeten sich Interessenten, und er vermietete die Wohnung für 1400 Euro im Monat. „Ich hätte nie gedacht, dass ich so ein Plus erzielen könnte“, sagt Beforth heute. 

Er sanierte sie, stattete sie möbliert aus und vermietete sie weiter: „So konnte ich schneller Mieter finden, die bereit waren, mehr zu zahlen“, sagt er. Die Möbel kaufte er immer im selben Laden – irgendwann reichte der Grundriss, und der Verkäufer stellte die Wohnung komplett einrichtungsfertig zusammen. 

Finanziell betrachtet ist es äußerst lukrativ, Wohnungen möbliert zu vermieten. Bei temporären Wohnungen gelten viele Mieterschutzvorschriften nicht, und Vermieter können heute sogar die Mietpreisbremse umgehen, die es zu Beforths ersten Investments aber noch nicht gab. Gleichzeitig verschärft sie jedoch die ohnehin angespannte Lage für Mieter auf dem Wohnungsmarkt.

Vom Apartment zum Mehrfamilienhaus

Beforth suchte auch außerhalb Düsseldorfs nach Chancen. Im Sauerland fand er ein Mehrfamilienhaus mit sechs rund 80-Quadratmeter-Wohnungen für 137.500 Euro. Anders als bei früheren Käufen verlangte die Bank diesmal keinen Eigenanteil, da der Wert der Immobilie hoch war. Es folgten weitere Käufe in Bielefeld und anderen Städten. Zwischenzeitlich bediente er Kredite in Millionenhöhe, erzielte aber gleichzeitig hohe Mieteinnahmen.

Wer es ihm nachmachen will, sollte die Risiken kennen: Ein großer Teil des eigenen Vermögens hängt oft an einem bestimmten Haus, an einem bestimmten Ort. Beforth empfiehlt Einsteigern, zunächst mit einer Eigentumswohnung zu starten. 

Die günstigste Wohnung in seinem Portfolio kostete 16.000 Euro: 30 Quadratmeter in Bielefeld, in einer C-Lage. Bei Kauf war sie in sehr schlechtem Zustand – eine Messi-Wohnung. Der Investor entrümpelte sie, ließ Rattenfallen aufstellen. Heute ist sie das Fünffache wert. „Nur weil man selbst nicht darin wohnen möchte, heißt das nicht, dass andere es nicht wollen“, sagt er. 

Man darf nicht dauerhaft Geld dafür bezahlen müssen, um eine Immobilie zu besitzen. Drittens das Potenzial – er kauft oft Objekte mit Optimierungsmöglichkeiten: durch Sanierung, bessere Vermarktung oder eine neue Nutzung. Beforth fragt sich vor dem Kauf immer: „Wie kann ich aus dieser Immobilie mehr machen, als der aktuelle Eigentümer getan hat, und wie wird diese Immobilie die nächsten 20 Jahre eine gute Performance in meinem Portfolio zeigen?“

Eigenkapital senkt die Zinsen

Heute besitzt der Investor viele Hundert Wohneinheiten. Eine seiner größten Investitionen, eine Gewerbeimmobilie südlich von Berlin, kaufte er für 150.000 Euro und sanierte sie aufwendig – heute bringt sie ihm allein 250.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr. 

Seit 2013 ist er finanziell unabhängig und konnte seinen Job als Berater aufgeben. Ein Mitarbeiter im Büro und zahlreiche virtuelle Assistenzen – Selbstständige im Homeoffice – unterstützen ihn inzwischen bei Verwaltung, Reparaturen und Neuvermietungen. 

Nach Abzug aller Kosten erzielt Beforth so einen siebenstelligen jährlichen Cashflow. Und das hätte sogar noch mehr sein können: „Hätte ich früher Mehrfamilienhäuser gekauft, wäre ich schneller gewachsen“, sagt er. Am Anfang kaufte er viele kleine Wohnungen, das sei ein guter Lernweg gewesen – aber die Verwaltung von vielen Einheiten kostet Zeit.

Kaufnebenkosten müssen heute wieder wie vor 20 Jahren meist aus eigenen Mitteln bestritten werden, und Banken vergeben Kredite restriktiver. „Den perfekten Zeitpunkt gibt es eh nicht“, sagt Beforth. 

Sicher ist aber: Noch niemals ist im Bereich der Immobilien „warten“ eine gute Idee. Vor wenigen Jahren standen Interessenten Schlange und es gab Massenbesichtigungen, heute meldet sich der Makler gerne zurück und freut sich über eine proaktive Finanzierungsbestätigung. Das eröffnet Möglichkeiten, über Preise zu verhandeln. Und sowieso: „Investoren finden immer gute Objekte“, sagt er. Nicht umsonst hat er aus einer Zwischenlösung mittlerweile ein eigenes Immobilienimperium erschaffen.