La copropriété consiste en l’acquisition directe d’une fraction d’un bien immobilier avec inscription du nom des acquéreurs au registre foncier en tant que copropriétaires. Les biens proposés à l’acquisition sont des immeubles de rendement, existants et loués. 

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement leurs revenus locatifs nets, au prorata de leur participation. Ils n’ont pas besoin de se soucier de la gestion du bien et réalisent une potentielle plus-value lors de la vente de leurs parts ou de l’immeuble. 

Une fois l’acquisition de l’immeuble conclue, chaque investisseur est inscrit au registre foncier cantonal en tant que copropriétaire. Cette inscription garantit la propriété à travers l’existence d’un droit réel. 

Un copropriétaire a la possibilité d’obtenir un extrait certifié de copropriété directement auprès du registre foncier cantonal pour attester de ses droits et les faire valoir. Une copie de l’acte de vente notarié est également mise à votre disposition dans votre compte Foxstone. 

Les copropriétaires perçoivent trimestriellement le flux de trésorerie excédentaire de la propriété. Il résulte du revenu locatif duquel sont déduites les charges opérationnelles, les dépenses d’investissement pour l’amélioration de la propriété et les frais liés au crédit hypothécaire.

Ci-dessous un exemple de compte annuel:

À la vente de l’immeuble ou de leurs parts les investisseurs reçoivent leur capital en retour plus toute plus-value résultant de l’appréciation du bien.

Chaque investissement comporte des risques et ceux-ci peuvent impacter fortement les rendements. Foxstone conseille à chaque investisseur de lire le document de Facteurs de Risque, qui résume certains de ces risques, et de consulter un expert en investissement et un fiscaliste pour chaque investissement. Aucune garantie ne peut être donnée quant au remboursement du capital et au paiement des dividendes.

Pour des raisons logistiques, il nous est impossible d‘organiser la visite des biens avant une acquisition. Vous avez cependant accès aux photos ainsi qu‘aux détails techniques et aux rapports d‘expertise de la propriété. Tous ces documents peuvent être consultés dans le descriptif de nos offres. 

Non. Il s‘agit d‘un investissement à des fins de rendement locatif, pas d‘une résidence principale. 

Chaque personne manifestant son intérêt pour une offre reçoit un accès aux documents suivants sur la plateforme Foxstone : 

• Le mandat de courtage et de gestion 
• Le règlement d’administration de la copropriété 
• Le projet de contrat hypothécaire 
• Le projet d’acte de vente 

Pour investir dans une propriété, elle devra remplir, signer et nous retourner les documents suivants, qui sont exigés par la banque prestataire d’hypothèque et par le notaire : 

• Le bulletin de souscription
• Le formulaire de procuration* certifié par un notaire (en deux exemplaires) 
• Le formulaire d’accréditation auprès du prestataire hypothécaire (KYC) 
• Un relevé de compte de moins de trois mois au nom de l’investisseur provenant d’une banque en Suisse, avec un solde égal ou supérieur au montant de l’investissement 
• Le document à l’usage du notaire
• Deux copies notariées de leurs pièces d’identité (validité 6 mois minimum) 
• Pour les investisseurs étrangers, une copie de leur permis de résidence suisse 
• La déclaration de statut fiscal américain (FATCA) 
• Une copie de la carte AVS ou d’assurance maladie 

Pour les documents notariés, Foxstone entretient un partenariat avec un notaire qui procède aux certifications en ligne. 

Une fois ces documents fournis, il est possible d’investir dans les offres de copropriété de Foxstone sans devoir procéder à de nouvelles certifications notariales tant que la pièce d’identité est valide. 

* Afin de leur éviter de devoir se déplacer chez les notaires dans les différents cantons, les investisseurs signent une procuration qui donne à Foxstone le pouvoir de les représenter pour la finalisation de l’acquisition de l’immeuble en copropriété. 

Les principaux risques d’un investissement dans l’immobilier résidentiel sont le risque de vacance et celui de rénovations : les appartements vides font baisser les rendements, et les travaux coûtent parfois cher. 

Le modèle de la copropriété mitige le risque de vacance, car il est dilué à travers tous les appartements de l’immeuble. Quant au risque lié aux rénovations, il est partagé par tous les copropriétaires. 

Exemple : 

Si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous percevez un loyer du locataire, vous perdez 100 % de vos revenus quand l’appartement est vacant. 

Dans le modèle de la copropriété, si vous possédez une ou plusieurs parts d’une propriété de 40 appartements, un seul locataire représente 1/40 de votre revenu (si tous les appartements étaient loués au même prix). 

Foxstone prend ces risques en compte dans ses projections de rendement et provisionne en conséquence. 

Foxstone entretient un réseau d’investisseurs institutionnels, de propriétaires privés et de courtiers qui lui donnent directement accès au cœur du marché immobilier suisse. 

Concernant la sélection des offres, elles doivent pouvoir délivrer des rendements stables dans les limites de la tolérance au risque fixée par notre approche conservatrice. 

Foxstone applique donc des critères drastiques afin de réduire au maximum les risques liés à la vacance locative et à la vétusté, et ne retient en moyenne que 3 % des biens expertisés. 

Ces critères sont les suivants : 

• Les unités doivent être entièrement – ou au moins très majoritairement – louées 
• L’immeuble doit être situé dans une zone à forte demande locative 
• Les loyers doivent être en adéquation avec le marché ou comporter un potentiel d’augmentation 
• La propriété doit être bien entretenue ou présenter un potentiel de plus-value par l’exécution de travaux aisément réalisables. 

Les biens répondant à ces critères font ensuite l’objet d’analyses approfondies comprenant un audit technique, un audit légal, et un audit financier menés en interne. Ces audits sont ensuite confrontés à des expertises indépendantes réalisées par des cabinets d’expertise réputés et reconnus dans leur domaine. 

Audit technique : évaluation de l’état du bien et établissement d’un budget prévisionnel des investissements nécessaires pour maintenir ou accroître la valeur du bien. Cela nous permet d’ajuster le fonds de rénovation de manière proactive. 

Audit légal : examen de tous les contrats liés au bien en question (baux, assurances, contrats d’entretien) pour détecter d’éventuels risques juridiques – des risques que nous refusons de faire prendre à nos clients ou de prendre nous-mêmes. 

Audit financier : évaluation du bien pour s’assurer que le prix d’acquisition reflète la réalité du marché. 

Ces étapes nous permettent de proposer des offres d’investissement reposant sur des données solides et transparentes. Foxstone peut ainsi sélectionner uniquement les biens qui répondent à des standards élevés pour couvrir les risques et maximiser le potentiel de rendement à long terme pour ses clients. 

Les revenus locatifs nets de toutes charges sont versés trimestriellement sur les comptes bancaires des copropriétaires selon les parts qu’ils détiennent. 

Tous les détails sur les revenus locatifs et les rapports de gestion sont disponibles dans votre espace personnel sous l’onglet « Portefeuille ». 

La propriété par étage (PPE) permet de diviser un immeuble en différentes unités de propriété indépendantes tout en maintenant une gestion collective des parties communes. Mais concrètement, investir en PPE revient en général à acheter un appartement pour y vivre ou pour le louer. 

Une copropriété en investissement participatif consiste à acheter une (ou plusieurs) part d’une propriété pour percevoir les revenus qu’elle génère. 

Comparé à la PPE, l’investissement en copropriété apporte les bénéfices suivants. 

Un investissement plus abordable
Le montant minimum d’un investissement participatif chez Foxstone est de CHF 25’000, contre un apport moyen de CHF 150’000 pour un appartement de 80 m² en PPE. 

Un risque de vacance moins élevé 

Lors d’un investissement participatif immobilier, chaque investisseur détient une part de l’immeuble en tant que copropriétaire. Concrètement, cela signifie qu’il possède une fraction de chaque appartement et reçoit un pourcentage des revenus locatifs générés par l’ensemble des appartements, en fonction de sa participation. 

Lorsqu’un appartement est vacant, les autres appartements continuent de générer des loyers. Cette diversification permet de limiter l’impact financier pour chaque investisseur, car la perte de revenus d’un seul logement est compensée par les revenus des autres. Ce mécanisme, qui répartit le risque de vacance locative sur plusieurs unités, est appelé dilution du risque. 

À l’inverse, posséder un seul appartement expose le propriétaire à des risques plus importants. En cas de vacance, le propriétaire perd tous les revenus locatifs de cet appartement tout en devant continuer à couvrir les charges fixes associées, telles que les taxes, l’entretien et les frais de gestion. Dans ce scénario, les risques sont entièrement concentrés sur une seule unité, ce qui peut avoir des conséquences financières plus lourdes. 

Une gestion immobilière professionnelle 

Dans le cadre d’un investissement participatif en copropriété, une régie immobilière assure la gestion de l’immeuble, incluant la collecte des loyers et l’entretien courant. 

En tant qu’administrateur de la copropriété, Foxstone prend les décisions stratégiques visant à valoriser et optimiser les rendements du bien. Les copropriétaires sont invités à participer aux décisions majeures lors de l’assemblée générale annuelle qui a lieu en ligne pour faciliter leur participation. 

Sous le régime de copropriété, votre nom (ainsi que celui de chacun des copropriétaires) est inscrit au registre foncier. Vos droits réels sur le bien sont ainsi garantis et vous ne dépendez pas de Foxstone pour les faire valoir. 

Foxstone est seulement administrateur de la copropriété. Si Foxstone venait à disparaître, l’administration de la copropriété devrait donc simplement être déléguée à un tiers ; la régie en charge pourrait par exemple prendre le relais. 

Afin de garantir l’entretien et les rénovations de l’immeuble nécessaires au cours des années, le règlement d’administration de la copropriété impose au gestionnaire délégué de constituer un fonds de rénovation pour le compte de la communauté des copropriétaires. Foxstone protège ainsi d’éventuels appels de fonds les copropriétaires dont elle administre le bien. 

Le pourcentage des revenus prélevés pour ce compte est déterminé en fonction de l’état du bien et des recommandations figurant dans le rapport d’état des lieux. Il est chaque fois défini par l’administrateur lors de l’assemblée générale pour l’année suivante. 

Ce fonds est sollicité lorsque des rénovations doivent être effectuées, et peut aussi l’être pour couvrir le paiement des intérêts auprès de la banque si les revenus issus des loyers venaient à ne pas suffire. 

Lors de la vente de leurs parts de copropriété, les investisseurs récupèrent le solde de ce compte au prorata de leur participation. 

Le fonds de rénovation, uniquement composé de cash, est la possession des copropriétaires. Dès lors, la part de chaque investisseur dans le fonds de rénovation est calculée au prorata de la part de copropriété. En cas de vente d’une part de copropriété, la part du fonds de rénovation appartenant au copropriétaire sortant vient augmenter son prix de vente.

En tant qu’administrateur du bien, Foxstone se voit déléguer les décisions relatives aux travaux de rénovation ainsi qu’au paiement de l’hypothèque par la communauté des copropriétaires. 

L’encaissement des loyers et la gestion quotidienne des immeubles sont délégués à des régies immobilières établies et réputées, avec lesquelles Foxstone a conclu des partenariats permettant aux copropriétaires de bénéficier de tarifs préférentiels dans toute la Suisse. 

Les copropriétaires sont libres de choisir le gestionnaire du bien et de révoquer le mandat de gestion de Foxstone. Il faudra pour cela réunir la majorité qualifiée des copropriétaires, comme prévu dans le règlement de copropriété.

Si des travaux sont nécessaires, la régie immobilière en charge de la gestion courante de l’immeuble peut les faire réaliser de manière autonome dans la limite d’un montant maximum de CHF 3’000 par intervention et de CHF 10’000 par an. 

Pour des travaux excédant ces montants, la gérance doit obtenir l’approbation de l’administrateur du bien, c’est-à-dire de Foxstone. 

Pour des travaux excédant 2 % de la valeur du bien, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire (à la majorité simple). 

L’intégralité de ces procédures est détaillée dans le règlement d’administration de copropriété. 

Pour les investissements en copropriété, Foxstone prélève une commission de courtage de 3 % de la valeur brute de l‘actif à l‘acquisition ainsi que des honoraires de gestion allant de 0,05 % à 0,25 % du prix du bien (tarif dégressif selon le montant de la transaction). 

Les copropriétaires sont fortement encouragés à participer aux assemblées courantes, qui se déroulent en ligne et de manière asynchrone. 

Les copropriétaires peuvent voter, soumettre leurs recommandations et poser leurs questions à travers la plateforme Foxstone. 

L’assemblée est présidée par l’administrateur, c’est-à-dire Foxstone, qui présente les comptes de l’année écoulée ainsi que le budget de l’année suivante. 

Les documents sont mis en ligne au moins 10 jours avant la date de l’assemblée. 

Foxstone adopte une approche conservatrice lors de l’établissement du plan financier de chaque immeuble. 

Nous intégrons une prévision de perte sur loyers fondée sur le taux de vacance historique de l’immeuble dans nos et projections de rendement. En cas de vacance d’un logement, les revenus ne sont ainsi jamais trop éloignés des projections. 

Attention : 

Il s’agit ici bien d’une prévision, et non d’une provision, c’est-à-dire que le rendement annoncé tient compte du fait qu’un certain nombre d’appartements peut rester inoccupé pendant un temps en raison des rotations de locataires. Si, au cours de l’année, tous les appartements sont occupés sans interruption, le rendement distribué sera plus élevé que celui annoncé. 

Cette démarche nous donne une marge de sécurité lors du calcul du rendement attendu qui nous permet de faire en sorte que ce dernier sera le plus proche possible de la réalité. 

Enfin, Foxstone présente un historique locatif extrêmement positif et n’enregistre que 1 % d’appartements vacants sur les 33 immeubles en gestion. 

Oui, les copropriétaires ont la possibilité de mettre leurs parts en vente sur la plateforme Foxstone en écrivant à l‘adresse [email protected]. Le prix est déterminé par le vendeur ; les frais sont à la charge de l‘acquéreur. 

L’objectif est de minimiser les périodes de vacance locative car celles-ci impactent les revenus. Nous faisons donc toujours en sorte de relouer les unités au plus vite et d’anticiper les effets des rotations de locataires sur les rendements. 

Foxstone délègue ainsi la gestion courante des biens à des régies professionnelles capables de réduire au maximum les périodes de vacance, et adopte une approche conservatrice lors de l’établissement du plan financier de chaque immeuble. 

Nous intégrons une prévision de perte sur loyers fondée sur le taux de vacance historique de l’immeuble dans nos et projections de rendement. En cas de vacance d’un logement, les revenus ne sont ainsi jamais trop éloignés des projections. 

Attention : 

Il s’agit ici bien d’une prévision, et non d’une provision, c’est-à-dire que le rendement annoncé tient compte du fait qu’un certain nombre d’appartements peut rester inoccupé pendant un temps en raison des rotations de locataires. Si, au cours de l’année, tous les appartements sont occupés sans interruption, le rendement distribué sera plus élevé que celui annoncé. 

Cette démarche nous donne une marge de sécurité lors du calcul du rendement attendu qui nous permet de faire en sorte que ce dernier sera le plus proche possible de la réalité. 

Enfin, Foxstone présente un historique locatif extrêmement positif et n’enregistre que 1 % d’appartements vacants sur les 33 immeubles en gestion. 

En Suisse, le taux d’endettement sur des immeubles résidentiels peut généralement atteindre 80% de la valeur de l’immeuble. Pour des raisons de stabilité financière de l’investissement et d’anticipation de futures hausses des taux d’intérêts, nous préférons généralement emprunter entre 50% et 60% de la valeur du bien. Nous souhaitons que l’immeuble soit autoporteur et que la charge d’hypothèque soit très largement couverte par le rendement locatif.

Foxstone est en relation avec plusieurs banques suisses de renom avec lesquelles des accords ont été conclus dans le but de rendre l’investissement en copropriété par le biais de la plateforme le plus fluide possible.

Chaque investisseur doit au préalable avoir rempli les formulaires d’investissement fournis par Foxstone au moment de sa demande de souscription pour un bien immobilier. Ces formulaires sont transmis à la banque dans le but de vérifier l’origine des fonds et la solvabilité de l’investisseur.

Non, chaque investisseur n’est responsable que du montant de la dette au prorata de sa participation en fonds propres. En effet, contrairement à la pratique en vigueur, la responsabilité hypothécaire est désolidarisée. En diminuant le taux d’endettement de l’opération, Foxstone diminue le risque de défaut du paiement des intérêts et du remboursement de la dette car le bien immobilier s’autofinance avec de grandes marges de sécurité. Cette structure de crédit permet à la banque de désolidariser l’hypothèque et aux investisseurs de participer aux opérations sans avoir à porter la responsabilité sur le montant total de l’hypothèque.